Bong bóng bất động sản là một cơn ác mộng đối với mọi nhà đầu tư bất động sản. Bong bóng bất động sản không chỉ gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế của nhà nước mà còn ảnh hưởng tới chính những nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Nếu các bạn chưa có nhiều hiểu biết về bong bóng bất động sản, hãy cùng chúng tôi tìm hiểu về bong bóng bất động sản là gì? Cũng như cách nhận biết bong bóng bất động sản trên thực tế thông qua bài viết này.

Bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản được hiểu là một trong những hiện tượng giá bất động sản đột ngột tăng cao quá mức so với giá trị thực tế của nó. Điều này dẫn đến tình trạng là tại một thời điểm nào đó, những người khi tham gia mua bất động sản sau sẽ cảm thấy giá bất động sản đã quá cao hoặc họ không còn hứng thú đối với những bất động sản đó nữa, khi này tính thanh khoản của bất động sản sẽ bị giảm dần và những người mua sau cùng sẽ càng khó ra hàng hơn. Giá bất động sản sẽ chững lại và nếu những người đầu tư bất động sản này sử dụng nguồn vốn vay thì họ sẽ phải bán hạ giá bất động sản để trả lãi. Điều này dẫn đến tình trạng giá của bất động sản bị giảm mạnh và khiến cho thị trường bất động sản bị vỡ. Đây chính là một hình mẫu tiêu biểu của bong bóng bất động sản.

Tại Việt Nam, vào khoảng những năm 2010 – 2011 sự kiện bong bóng bất động sản đã làm ảnh hưởng rất lớn đến ngành đầu tư bất động sản. Mười năm sau tức vào năm 2020 – 2021 hiện nay bong bóng bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu quay trở lại và có những ảnh hưởng vô cùng tiêu cực đến lĩnh vực bất động sản.

Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản

Để không trở thành nạn nhân của bong bóng bất động sản, các bạn hãy nắm chắc cho mình những dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản:

• Số lượng người mua bán bất động sản đột nhiên tăng cao một cách đột biến.
• Số lượng các nguồn cung bất động sản cũng bất ngờ gia tăng nhanh.
• Giá cả của các bất động sản tăng nhanh và mạnh sau một thời gian ngắn, không hề tuân theo một quy luật nào và bị ảnh hưởng lớn bởi các thông tin về quy hoạch cũng như những thông tin trên thị trường.
• Những người mua bất động sản chủ yếu là nhà đầu tư, họ chủ yếu mua đi bán lại còn những nhà đầu tư mua bất động sản để ở thực chất rất ít.
• Xuất hiện nhiều các dự án trên giấy, các dự án ảo và những dự án chưa đủ tính pháp lý được chào bán với các nhà đầu tư bất động sản.

Nguyên nhân tạo bong bóng bất động sản

Sau cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản và những năm 2010 – 2011, các chuyên gia đã nhận định và đánh giá được những nguyên nhân tạo nên bong bóng bất động sản gồm 3 nguyên nhân cơ bản:

Thứ nhất, chỉ số GDP bình quân đầu người cao: Khi chỉ số GDP cao đồng nghĩa với việc người dân và các doanh nghiệp có khả năng kiếm được nhiều tiền hơn. Khi này họ sẽ có xu hướng sử dụng bất động sản giống như một kênh đầu tư và lưu trữ tiền của, theo đó họ cũng có thể kinh doanh và sinh lời dẫn đến nhiều hiện tượng đầu cơ bất động sản.

Thứ hai, do chính sách nới lỏng tín dụng: Đây có thể nói là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc xảy ra bong bóng bất động sản. Việc tăng trưởng tín dụng tại các ngân hàng cao dẫn đến tình trạng các ngân hàng đồng loạt hạ tiêu chuẩn vay để tăng cường giao dịch, cấp vốn một cách dễ dàng cho các cá nhân, tổ chức để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Hiện tượng kiểm tra không chặt chẽ dẫn đến nguồn vốn vay tín dụng không được sử dụng đúng mục đích, từ đó kích thích các nhà đầu tư đầu tư vào bất động sản một cách mạnh mẽ.

Thứ ba, là do sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp như môi giới, cò đất, cò nhà,… đi cùng với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số tăng chóng mặt và có dấu hiệu đầu cơ bất động sản phẩm, đẩy cao giá bất động sản.

Ngoài ra, tình trạng lệch pha cung – cầu, tức cung nhiều cầu ít dẫn đến tình trạng bất động sản bị ứ đọng tại những điểm hot, nhưng tại nhiều nơi khác lại thiếu bất động sản cũng là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản.

Hậu quả của hiện tượng bong bóng bất động sản là gì?

Bong bóng bất động sản tăng cao sẽ gây đến rất nhiều hệ lụy nghiêm trọng, có ảnh hưởng lớn đối với nền kinh tế cũng như các nhà đầu tư bất động sản.

Bong bóng bất động sản có thể gây ra tình trạng nợ xấu. Tình trạng nợ xấu sẽ ảnh hưởng vô cùng lớn đến ngân hàng. Khi các nhà đầu tư bất động sản hay các doanh nghiệp không có khả năng hoàn trả vốn vay, đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và các khoản chi phí khác. Điều này làm cho nguồn vốn của ngân hàng bị thâm hụt, tỷ lệ nợ xấu quá hạn cao sẽ làm cho ngân hàng giảm uy tín. Từ đó dẫn đến khả năng huy động vốn của ngân hàng hàng bị giảm sút. Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp các ngân hàng phải đóng cửa, phá sản, sinh ra các hiệu ứng dây chuyền và từ đó dẫn đến ảnh hưởng, khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế của đất nước.

Không chỉ vậy, tình trạng bong bóng bất động sản còn gây nên tình trạng bất động sản ma. Bởi khi nguồn vốn đầu tư bị ngưng trệ, các nhà đầu tư phá sản thì rất nhiều dự án sẽ phải bỏ dở hay có nhiều dự án kể cả hoàn thành cũng sẽ không có người sử dụng, đặc biệt là các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Từ đó hình thành nên rất nhiều các bất động sản ma, gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế.

Bong bóng bất động sản cũng sẽ gây nên rất nhiều khó khăn cho các cấp chính quyền. Bởi câu hỏi đặt ra là các cấp chính quyền không biết phải làm gì với đống lộn xộn do bong bóng bất động sản gây nên. Các kế hoạch về quy hoạch đang bỏ dở ở ngoài kia ra nên đập đi xây lại hay để đó? Hướng giải quyết nào, cách nào cũng gặp vô vàn khó khăn. Và hậu quả để lại vô cùng nghiêm trọng, đất đai bị bỏ hoang, lãng phí còn các thiệt hại thì phải mất hàng chục năm mới có thể khắc phục.

Để xác định được thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh hay rủi ro thì phải nhìn vào tài chính của thị trường bất động sản. Khi có những tác động đến thị trường bất động sản dẫn đến hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản, dấu hiệu đầu tiên của nó là bong bóng bất động sản sẽ bị vỡ tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất. Dó đó, khủng hoảng bất động sản sẽ gắn với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào bất động sản và thanh khoản của thị trường.

Các chuyên gia tài chính của thế giới dự đoán tới đây sẽ có một sự chuyển dịch dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và có thể kéo dài đến năm 2023. Như vậy, giai đoạn 2020 – 2023 sẽ là giai đoạn mà thị trường bất động sản lên đến đỉnh điểm và có nhiều nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. Thực tế đã chứng minh điều này, hiện tại tại một số địa phương trên cả nước cũng đang bắt đầu xảy ra hiện tượng bong bóng bất động sản. Vì vậy, các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo và tìm hiểu kỹ các thông tin trước khi quyết định đầu tư bất động sản tại thời điểm này.