Đất tái định cư có lẽ là thuật ngữ không còn quá xa lạ đối với mọi người. Tuy nhiên hiện nay trên thị trường bất động sản đang có rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm đến vấn đề đầu tư đất tái định cư. Vậy đất tái định cư là gì? Và có nên đầu tư vào đất tái định cư hay không? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu chúng thông qua bài viết này.

Đất tái định cư là gì?

Đất tái định cư là đất do Nhà nước cấp để bồi thường thu hồi đất và hỗ trợ người dân bị thu hồi đất, giúp họ có thể nhanh chóng ổn định cuộc sống.

Như vậy, về mặt pháp lý, đất tái định cư chính là đất thổ cư vào nó có đầy đủ các cơ sở pháp lý để xác định quyền sử dụng đất đối với các mảnh đất tái định cư. Đồng thời, đất tái định cư cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giống như các loại đất thông thường khác.

Các trường hợp được cấp đất tái định cư

Việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018 và được quy định cụ thể để tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Theo đó, người dân sẽ được hỗ trợ cấp đất tái định cư trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Theo điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được cấp đất tái định cư khi:

• Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
• Hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi.

Trường hợp 2: Theo khoản 2 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, các đối tượng trong trường hợp trên nhưng có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình khi:

• Đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú.
• Hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi.

Trường hợp 3: Theo Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất trong hành lang an toàn thì được bố trí tái định cư; được bồi thường chi phí di chuyển, và được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất.

Trường hợp 4: Theo Điều 16 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, đối với các trường hợp thu hồi đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người sẽ có thể được bồi thường đất tái định cư theo quy định.

Hộ gia đình được cấp đất tái định cư, sổ đỏ ghi tên ai?

Trong trường hợp hộ gia đình được cấp đất tái định cư thì theo quy định tại Điều 97 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai năm 2018, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tức chính là người có quyền sử dụng đất theo quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đất tái định cư có được tách sổ đỏ hay không?

Khi đất tái định cư đã được cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ thì về mặt pháp lý, người có quyền sở hữu, định đoạt đối với thửa đất đó sẽ được phép thực hiện các hoạt động, giao dịch đối với thửa đất đó, bao gồm cả việc tách sổ đỏ (tách thửa). Tuy nhiên, việc tách thửa cần phải tuân theo quy định tại Văn bản hợp nhất Luật Đất đai 2018. Cụ thể, để tách thửa đất thì người có quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện do địa phương quy định.

Đất tái định cư có được mua bán, chuyển nhượng hay không?

Đất tái định cư sau khi đã được cấp sổ đỏ thì sẽ sẽ giống như đất ở thông thường khác. Do đó chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ có quyền thực hiện các giao dịch đối với thửa đất tái định cư mà mình là chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi đã được cấp đất tái định cư nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất vẫn chưa được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến đến việc chuyển nhượng cho thuê hay chuyển giao quyền sử dụng đất.

Các kinh nghiệm cần biết khi đầu tư đất tái định cư

Khi đầu tư đất tái định cư các nhà đầu tư cần phải lưu ý, tìm hiểu xem thửa đất tái định cư đó đã được cấp sổ đỏ hay chưa. Bởi trong từng trường hợp các thủ tục về giao dịch quyền sử dụng đất đất sẽ khác nhau.

Đối với mảnh đất tái định cư đã được cấp sổ đỏ, các nhà đầu tư có thể thực hiện giao dịch giống như giao dịch đối với các mảnh đất thông thường khác.

Đối với mảnh đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ việc mua bán hay chuyển nhượng đối với những mảnh đất tái định cư này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bên cạnh hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho hay góp vốn đối với mảnh đất tái định cư đó, hai bên giao dịch cần xác lập thêm hợp đồng ủy quyền.

Trong hợp đồng ủy quyền, bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay mặt mình quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến xuất tái định cư. Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật…

Tuy nhiên, những giao dịch đối với đất tái định cư chưa được cấp sổ đỏ vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bởi hợp đồng ủy quyền nếu được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng đất tái định cư thì hợp đồng ủy quyền này có thể bị tòa án tuyên vô hiệu và hai bên sẽ phải hoàn trả cho nhau về trạng thái ban đầu.

Đồng thời, bởi đây là hợp đồng không có thù lao sao nên bên chuyển nhượng có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất cứ lúc nào miễn là họ báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vì vậy, bên nhận ủy quyền sẽ có nguy cơ phải chịu rất nhiều rủi ro cũng như thiệt hại trong giao dịch.

Ngoài ra, pháp luật hiện nay không thừa nhận các giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên khi hai bên xảy ra mâu thuẫn thì các giao dịch đối với quyền sử dụng đất này sẽ vô hiệu về mặt pháp luật.

Đặc biệt hiện nay có rất nhiều đối tượng lợi dụng vấn đề này để cùng lúc chuyển nhượng đất tái định cư cho nhiều người khác nhau nhằm trục lợi và người bị thiệt hại chính là những người nhận chuyển nhượng. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần hết sức tỉnh táo khi đầu tư đất tái định cư và chỉ nên tiến hành giao dịch đối với các mảnh đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về đất tái định cư cũng như những lưu ý cần phải biết trước khi đầu tư và mua đất tái định cư.