Bình thường khi đầu tư vào một lĩnh vực nào đó như đầu tư mua căn hộ, mua đất nền,… thì các chủ đầu tư và những người đi đầu tư chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng mà bỏ qua hệ số sử dụng đất. Đây là một yếu tố quan trọng để xác định những lợi ích mà bạn có thể có được trong quá trình đầu tư. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin liên quan đến hệ số sử dụng đất.

Hệ số sử dụng đất là gì

Theo thông tư số 22/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia quy hoạch xây dựng. Hệ số sử dụng đất được định nghĩa là tỷ lệ tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

Cũng từ thông tư này, hệ số sử dụng đất cần đảm bảo:

• Công trình nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần
•  Đối với các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần
• Đối với các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn).
• Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
• Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Điều 2.7.7
• Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất lớn hơn 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Nguồn gốc phát sinh hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là một khái niệm đã xuất hiện từ rất lâu tại các nước phát triển trên thế giới. Hệ số này biểu hiện cho số tầng cũng như mật độ xây dựng trong mỗi tòa nhà. Nó ảnh hưởng lớn trong việc đầu tư các căn hộ thay vì ảnh hưởng đến các khu sản xuất nhà xưởng công nghiệp.

Đây cũng là thước đo thể hiện được tính chất quy mô cũng như chi phí để xây dựng của một dự án. Nếu hệ số này càng cao thì diện tích sàn cũng càng lớn từ đó giúp các nhà đầu tư xác định được quyền lợi của mình.

Các thông số về diện tích lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất và chuyển đổi chức năng sử dụng đất phải xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Nhà đầu tư quan tâm đến hệ số sử dụng đất có thể tìm thấy trong các đồ án này.

Cách tính hệ số sử dụng đất

Từ định nghĩa, chúng ta có thể rút ra được công thức cho cách tính hệ số sử dụng đất như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất

Cách xác định tổng diện tích sàn: Tổng diện tích của các tầng hầm, nửa hầm, tầng kỹ thuật tầng áp mái, tầng tum.

Cách xác định diện tích sàn của một tầng là tổng diện tích xây dựng của tường bao và diện tích mặt bằng lô gia, Hộp kỹ thuật, ống khói, ban công, thang máy, cầu thang,…

Tuy nhiên hệ số sử dụng đất, phụ thuộc vào đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị theo thông tư 22/2019/TT-BXD.

Phân biệt hệ số sử dụng đất với mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất công trình trên toàn bộ lô đất điều này có thể hiểu là phần diện tích không gian của công trình trên toàn bộ lô đất đó. Trong khi, hệ số sử dụng đất lại là tổng diện tích sàn toàn công trình chia cho diện tích toàn bộ lô đất.

Đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau tuy nhiên đều ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích của nhà đầu tư. Khi đầu tư cần quan tâm đến hai chỉ số này thay vì chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng theo cách truyền thống từ trước đến nay.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó. Điều này có thể hiểu là khi hệ số sử dụng đất càng cao thì mật độ dân cư ở đó càng cao và ngược lại. Chỉ số này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của cư dân tại đây. Nếu bạn muốn một cuộc sống không ồn ào, riêng tư hơn có thể lựa chọn đầu tư tại những khu vực có hệ số sử dụng đất thấp.

Vì thời hạn sử dụng hầu hết của các dự án này thường rơi vào khoảng từ 50 năm đến 70 năm, cho nên sau khoảng thời gian này những cư dân ở đây có quyền xây dựng lại phù hợp với mục đích sử dụng của bản thân. Trong một số trường hợp bản thân người đó không có khả năng để xây dựng thì có thể kêu gọi chủ đầu tư mới thực hiện. Điều này đảm bảo được quyền lợi của những nhà đầu tư

Tuy nhiên để thu hút được nhà đầu tư mới thì điều quan tâm của các nhà đầu tư mới này đó là khả năng sinh lời trong việc tái tạo lại là bao nhiêu. Vì vậy khi bạn đầu tư hãy quan tâm đến hệ số sử dụng đất vì hệ số sử dụng đất càng thấp thì khả năng sinh lợi càng cao vì nó còn khả năng để tái tạo hơn so với những khu có hệ số sử dụng đất lớn, nơi mà có mật độ dân cư càng cao thì càng khó khăn trong việc mời nhà đầu tư.

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam

Vào những năm 1997, Việt Nam xuất hiện khái niệm về hệ số sử dụng đất. Tuy nhiên đến năm 2008 Việt Nam đã bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất.

Khái niệm này xuất hiện nhiều ở các nước phát triển như Mỹ, Anh, Nhật Bản,… ở Việt Nam pháp luật chưa có những quy định cụ thể về hệ số sử dụng đất. Chính vì vậy ảnh hưởng rất nhiều đến việc quy hoạch xây dựng các công trình.

Tại các chính quyền địa phương cũng như các chủ đầu tư không quan tâm nhiều đến hệ số sử dụng đất mặc dù hệ số sử dụng đất là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định quyền lợi của mỗi chủ đầu tư. Việc xác định hệ số sử dụng đất giúp các nhà đầu tư có cái nhìn đúng đắn hơn về cơ sở hạ tầng cũng như những tiện ích mang lại của dự án đó. Vì chưa được quan tâm nên pháp luật còn khá lỏng lẻo, làm cho công cuộc quản lý và phát triển còn gặp nhiều khó khăn.

Hệ số sử dụng đất vẫn là một vấn đề rất cần được pháp luật quy định cụ thể giúp những người quan tâm đến hệ số sử dụng đất có cái nhìn đúng đắn và có thể tự bảo vệ được quyền lợi của nhà đầu tư trước những phát sinh mà hậu quả khó khắc phục.

Bài viết trên sẽ giúp các bạn đọc có cái nhìn đúng đắn hơn về tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất. Nếu có câu hỏi hay thắc mắc hãy để lại dưới bài viết. Chúng tôi sẽ cố gắng phản hồi trong thời gian ngắn nhất.