Trong ngành bất động sản, khái niệm khu dân cư hiện hữu có lẽ đã khá quen thuộc và không quá xa lạ với nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, đối với những người lần đầu nghe thấy khái niệm này hay những người không hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng như không quá am hiểu về lĩnh vực này thì đây chắc hẳn là một khái niệm mới lạ. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu khu dân cư hiện hữu là gì? Và có nên đầu tư vào khu dân cư hiện hữu hay không, thông qua bài viết này

Khu dân cư hiện hữu là gì?

Khu dân cư hiện hữu được hiểu là các khu vực đang có các cụm dân cư sinh sống hàng ngày, tại khu vực các khu dân cư này đều có hệ thống cơ sở hạ tầng đầy đủ như điện nước dân sinh, hệ thống đường ống thoát nước, cấp nước, hệ thống giao thông,….

Đối với các khu dân cư hiện hữu này, khi đề ra các chính sách quy hoạch về dân cư, các ban lãnh đạo, chính quyền của các địa phương đều có sự quan tâm đặc biệt đến chúng để có thể đưa ra những chính sách phù hợp nhất. Do đa số các khu vực dân cư này đã sinh sống lâu năm tại khu địa phương nên khác với những vùng dân cư tái định cư khác, khi có dự án quy hoạch hay di dời của khu dân cư này thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều phải thông báo trước và có những chính sách thuyên chuyển phù hợp, giúp cho người dân có thể đồng thuận và ổn định cuộc sống một cách sớm nhất.

Khác với khu dân cư hiện hữu, khu dân cư hiện hữu cải tạo được hiểu là tại khu dân cư đã được nhà nước quy hoạch theo định hướng cải tạo và chỉnh trang. Chúng thường xuất phát từ những khu dân cư lụp xụp, không đủ tiêu chuẩn để xây dựng thành nhiều khu dân cư phức hợp khang trang và đẹp hơn.

Thông thường, đối với những khu dân cư hiện hữu cải tạo, những dự án nhà ở sẽ được thực hiện, quy hoạch theo hướng gia tăng tầng cao và giảm diện tích mặt đất nhằm tiết kiệm không gian sinh hoạt chung. Không chỉ vậy, các dự án này đều phải đảm bảo mật độ xây dựng tối thiểu đồng thời phải tăng các công trình công cộng, cây xanh để góp phần xây dựng cuộc sống của người dân lành mạnh và văn minh hơn.

Đất hiện hữu quy hoạch là gì?

Đất dân cư hiện hữu cải tạo hay đất hiện hữu quy hoạch được hiểu là đất nằm trong khu vực quy hoạch đất, nhà ở theo kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Đây thường là phần diện tích đất nằm trong quy hoạch và có thể bị Nhà nước thu hồi bất cứ lúc nào.

Đặc biệt, đất dân cư hiện hữu cải tạo không được phép xây dựng hay tiến hành bất kỳ hoạt động nào khác trên đất. Trên thực tế, những dự án đất này có thể đã được đưa vào các công trình xây dựng hoặc chưa được đưa vào các công trình xây dựng. Tuy nhiên, khi tới thời điểm phù hợp, các khu đất này sẽ được đưa vào sử dụng và trong trường hợp cư dân hay chủ đầu tư đã sử dụng, xây dựng trên các khu đất này sẽ bị yêu cầu phá dỡ và thu hồi đất mà không được bồi thường.

Thông thường, tại mỗi địa phương, các cơ cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ theo quy định của nhà nước để tiến hành quy hoạch đất theo từng giai đoạn để phù hợp với tình hình thực tế địa phương của mình. Từ đó có thể xây dựng chiến lược phát triển kinh tế chung của địa phương cũng như toàn địa bàn. Đối với vấn đề này Quốc hội đã có những quy định cụ thể như:

• Các kế hoạch về sử dụng đất của địa phương về phát triển kinh tế xã hội, xóa nhà tạm hay về canh tác nông nghiệp sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện chịu trách nhiệm.
• Các kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cụ thể sẽ do Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm thực hiện và triển khai đối với dân cư sinh sống trên địa bàn.
• Đối với đất ở các khu vực thuộc nhóm đất quốc phòng an ninh thì phải do Bộ Quốc phòng và Bộ công an trách nhiệm quản lý và thực hiện.

Đất khu dân cư hiện hữu có được tách thửa không?

Trước đây, Chính phủ không cho phép tách thửa đất trong khu dân cư hiện hữu. Chính vì vậy điều này đã gây ra rất nhiều khó khăn cho người dân trong quá trình sinh sống. Người dân khi sinh sống ở khu dân cư hiện hữu nếu muốn được tách thửa đất thì cần phải trải qua nhiều yêu cầu cũng như nhiều bước thẩm định của cơ quan nhà nước. Như phải đảm bảo đủ diện tích tách thửa đất, đất tách thửa không được nằm trong diện đất đang bị tranh chấp hay đất không được nằm trong diện tích đất bị thu hồi hoặc bị quy hoạch.

Tuy nhiên, hiện nay theo dự thảo mới nhất của Luật đất đai thì đất ở thuộc khu vực đất quy hoạch khu dân cư hiện hữu hoặc khu dân cư hiện hữu kết hợp xây dựng mới thì sẽ được tách thửa. Quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong quá trình sinh sống cũng như khiến cho công tác quản lý của nhà nước trở nên dễ dàng hơn. Các cơ quan nhà nước có thể căn cứ vào các điều kiện thực tế của từng vùng, cũng như từng địa phương để đưa ra các điều kiện xem xét đất của người dân có được phép tách thửa hay không.

Tùy vào tình hình thực tế và điều kiện phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương ở mỗi địa phương sẽ có những điều kiện cụ thể khác nhau về việc tách thửa đất. Tuy nhiên, những điều kiện cơ bản có thể kể đến để tách thửa đất như đất phải phải đảm bảo đủ diện tích, đất tách thửa phải đang không được nằm trong các khu vực đang bị tranh chấp, đất không nằm trong các khu vực bị thu hồi hay đã được quy hoạch,…

Có nên mua đất dân cư hiện hữu hay không?

Trong lĩnh vực bất động sản hiện nay, đất khu dân cư hiện hữu đang thu hút được rất nhiều sự quan tâm đến từ các nhà đầu tư. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là có nên mua đất khu dân cư hiện hữu nằm trong khu vực quy hoạch hay không?

Trên thực tế, các mảnh đất ở các khu dân cư hiện hữu đã nằm trong khu vực quy hoạch tuy nhiên vẫn chưa có quyết định khởi công xây dựng thì cư dân vẫn có quyền sử dụng đất bình thường theo như quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trong trường hợp đất đã nằm trong khu vực có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người dân cần phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Và đặc biệt, đối với những trường hợp này thì cư dân không nên xây nhà, xây dựng các công trình hay trồng cây lâu năm bởi trong tương lai các khu vực đất này sẽ được đưa vào khởi công xây dựng theo chính sách mà địa phương đã lên kế hoạch từ trước. Chính vì vậy người dân không nên thực hiện đầu tư lâu năm tại các khu vực đất này để tránh bị thiệt hại.

Chính vì vậy, căn cứ vào mục đích sử dụng đất cũng như nhu cầu dùng đất mà các bạn có thể quyết định có nên đầu tư vào đất nằm trong khu dân cư hiện hữu hay không.

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về khu dân cư hiện hữu cũng như các vấn đề liên quan đến đất tại khu dân cư hiện hữu. Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn thêm nhiều thông tin bổ ích và thú vị về khu dân cư hiện hữu. Nếu có bất kỳ câu hỏi nào, các bạn hãy liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi sẽ cố gắng giải đáp các thắc mắc của các bạn nhanh chóng nhất.