Mật độ xây dựng là gì? mật độ xây dựng có tác dụng gì đối với chủ đầu tư? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn đọc có thêm những thông tin liên quan đến mật độ xây dựng.

Mật độ xây dựng là gì?

Tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo quyết định số 04/2008/QĐ-BXD, định nghĩa về mật độ xây dựng được chia làm hai loại như sau

• Đối với mật độ xây dựng thuần hay gọi là net-to là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (Không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời trừ các loại sân tennis sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh,…).
• Đối với mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).

Phân loại mật độ xây dựng và mật độ xây dựng tối đa cho phép

Mật độ xây dựng gồm hai loại đó là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

• Mật độ xây dựng thuần được tối đa xây dựng có tỷ lệ phần trăm diện tích toàn khu: nhà máy, kho tàng là lớn hơn 55%, Đối với các khu kỹ thuật là lớn hơn 1 %, đối với các công trình hành chính, dịch vụ cũng có mức tương đương với các khu kỹ thuật, đất dành cho giao thông là lớn hơn 8 %, đất cây xanh là lớn hơn hoặc bằng 10 %.
• Mật độ xây dựng gộp sẽ là 50% đối với các khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Mật độ tối đa cho phép của các đơn vị ở là 60%, Đối với các khu du lịch nghỉ dưỡng tổng hợp là 25%, Đối với các khu công viên công cộng là 5 %, đối với các khu công viên chuyên đề là 25 %, còn đối với các khu cây xanh chuyên dụng bao gồm cả sân gôn vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định riêng biệt tùy thuộc vào chức năng nhưng không được quá 5 %.

Cụ thể mật độ xây dựng đối với mỗi loại hình bất động sản như sau:

• Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở liên kế, riêng lẻ và nhóm nhà chung cư: Tùy thuộc vào diện tích cũng như chiều cao công trình mà có mức tối đa là khác nhau. Ví dụ như: Đối với căn nhà có diện tích lớn hơn nhỏ hơn 3000 mét vuông và có chiều cao nhỏ hơn 16m sẽ có mức tối đa mật độ xây dựng là 75%, tuy nhiên đối với căn nhà có diện tích lớn hơn 35.000 mét vuông có chiều cao nhỏ hơn 16m lại có mức tối đa mật độ xây dựng là 60%.
• Các công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ trong các khu vực xây dựng mới là 40%.
• Các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp: Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất đó và được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và về khoảng lùi công trình và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định, đồng thời mật độ xây dựng tối đa phải phù hợp với quy định của pháp luật.
• Đối với các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích <3.000m2, sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà và đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe theo quy định.

Đối với tỷ lệ cây xanh trong các lô đất:

• Tỷ lệ đất tối thiểu để trồng cây xanh đối với công trình xây dựng là nhà ở là 20 %
• Tỷ lệ đất tối thiểu trong cây xanh đối với các nhà công cộng như nhà trẻ trường học bệnh viện nhà văn hóa là 30 %
• Tỷ lệ đất tối thiểu trong cây xanh trong các công trình như nhà máy xây dựng phân tán nhà máy trong các khu cũng công nghiệp tập trung là 20%

Đối với kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở

• Được xác định theo nhu cầu của từng đối tượng sử dụng cũng như giải pháp của các tổ chức không gian và được quản lý xây dựng khu vực lập quy hoạch.
• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố lớn hơn 20m đồng thời đảm bảo được các yếu tố về kích thước tối thiểu như sau: diện tích lô đất xây dựng nhà ở gia đình là lớn hơn 45 mét vuông có bề rộng đất xây dựng nhà ở và lớn hơn 5m và có chiều sâu là lớn hơn 5m.
• Đối với lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m, đảm bảo được các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau: diện tích của lô đất xây dựng nhà ở phải nhỏ hơn 36 mét vuông có bề rộng 4m và chiều sâu cũng lớn hơn 4m.
• Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến khu đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các nhà bố trí đường giao thông thuận lợi, phù hợp với quy định và có bề rộng tối thiểu là 4m.

Cách tính mật độ xây dựng

Mi = Ma- (Si-Sa) x (Ma-Mb) : (Sb-Sa)

Trong đó:

Si: diện tích của lô đất i (m2);

Sa: diện tích của lô đất a (m2), bằng diện tích giới hạn dưới so với i được quy định tại 2.8.6 QĐ 04/2008/QĐ-BXD

Sb: diện tích của lô đất b (m2), bằng diện tích giới hạn trên so với i được quy định tại 2.8.6 QĐ 04/2008/QĐ-BXD

Mi: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích i (m2);

Ma: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2);

Mb: mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).

Trong trường hợp nhóm công trình là tổ hợp công trình với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa được áp dụng theo chiều cao trung bình.

Lưu ý, Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu đến dãy nhà đối diện cũng như mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng tính từ mặt đất.

Trên đây là toàn bộ những thông tin liên quan đến mật độ xây dựng, đây là một yếu tố quan trọng trong việc các chủ đầu tư xác định các thông số kỹ thuật liên quan để tiến hành các công trình xây dựng theo đúng quy định của nhà nước. Bạn đọc có câu hỏi hay thắc mắc hãy để lại dưới bài viết. Chúng tôi sẽ cố gắng phản hồi trong thời gian ngắn nhất.